住宅ローン

●住宅ローンとは ●金利の種類 ●返済方法 ●いくら借りることができるか ●申込時に用意する書類 ●購入価格以外に必要なお金
住宅ローンとは
そもそも住宅ローンとは、自分が住むための住宅購入、新築、増改築などにかかる資金を融資する
個人向けのローンです。
自分が住むためが前提なので、多数の不動産に対して住宅ローンを組むということはできません。
また、賃貸目的の不動産にも利用できません。
別荘は?という羨ましい方もいらっしゃるでしょう。別荘や家族が住むための購入には、セカンドハウスローンという
商品を多くの金融機関が扱っています。条件など金融機関によって違いますが、
住宅ローンと比べ金利が高い傾向にあります。
 
 融資機関  特徴
民間融資 銀行・信用金庫
信用組合
 融資金実行時の金利を適用
 各種提携ローンが用意されている
 申込人の返済能力や担保価値で融資額が決まる
労働金庫・農協  組合員に対する融資
 火災共済保険などが無料になる場合もある
 住宅金融公庫と民間金融機関が提携
      〔フラット35〕
 最長35年の全期間固定金利ローンなので資金計画が組みやすい。
 ただし、申込金融機関によって金利が異なる
 昔の住宅金融公庫のような購入物件による融資制限はなし
 融資額の最高は8,000万円まで
金利の種類
固定金利型  ローンの完済まで金利が変わらないもので公的融資がこのタイプ。
 住宅金融公庫は11年目に金利が変わる2段階固定金利を適用しています。
 一般的に、低金利のときは有利で、高金利のときは不利になると言われています。
固定期間選択型  選択した一定の期間中は固定金利で、その期間が過ぎれば再び固定型か変動型か選択できます。
 金融機関によって1〜30年と期間は様々で、長期になるほど金利は高くなります。
変動金利型  原則的に半年に一度、金融情勢によって金利が見直されます。
 ただし、金利が上がっても当初5年間は返済額は変わりません。
 (元金と利息の割合を変えることによって返済額を一定にします。)

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返済方法
元金均等返済  元金を毎月均等に返済する方法。元金が減ることによって毎回の
 返済額も減ってきます。ただし、当初返済額が元利均等と比べて
 高いのがデメリット。
元金均等返済
元利均等返済  返済額に占める元金と利息の割合を変化させることによって毎回
 の返済額を同額にする方法。返済額が一定なので返済計画が立
 てやすく、元金均等返済と比べて当初返済額が少ないので利用者
 が多いようです。
 ただし、総返済額は元金均等返済より多くなります。
元利均等返済
 
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いくら借りることができるのか
@通常、購入価格の80%までです。頭金が20%必要といわれるのは、このためです。
 金融機関によっては、購入価格ではなく独自の担保評価(金融機関が査定する不動産の価格)の80%の場合も
 あります。 
 
A住宅ローンの年間返済額が
              民間金融機関のとき → 税込年収が300万円以上400万円未満は 30%以内   
                          税込年収が400万円以上は 35%以内
              [注]民間金融機関によって返済比率が違います。    返済比率の計算方法はこちらへ
 
@とAの低いほうの額が、借りることができる限度額です。
最近では購入価格の最高100%まで融資をする提携ローンや諸費用ローンがあります。
しかし、長期に亘る住宅ローンでは将来のことを見越してわずかでも頭金は用意するべきでしょう。
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申込時に用意する書類
申込先によって多少の違いはありますが、一般的に必要な書類です。
購入の場合、※印の書類は不動産会社が用意してくれるケースがほとんどです。
 
 用意する書類 土地・建物購入 新築
増改築
 取得先
新築 中古
 売買契約書(写) ※  ご本人
 工事請負契約書または見積書(写) ※  ご本人
 重要事項説明書(写) ※  ご本人
 パンフレット・広告・販売図面など ※  不動産会社またはご本人
 土地登記簿謄本 ※  不動産所在の管轄法務局
 建物登記簿謄本 ※ 建物未完成の場合は不要  不動産所在の管轄法務局
 公図・実測図 ※  不動産所在の管轄法務局
 建築確認済証(写) ※  売主・建築会社等
 検査済証(写) ※ 建物未完成の場合は不要  売主・建築会社等
 印鑑証明書  市町村役場
 住民票または外国人登録証明書  市町村役場
 身分証明書(運転免許証・健康保険証など)  ご本人
〔給与所得者の方〕
 源泉徴収票(直近分)  勤務先
 住民税決定通知書(直近分)  市町村役場
〔個人事業主および確定申告をされている方〕
 納税証明書(その1、その2) 3年分  税務署
 確定申告書(写) 3年分  ご本人
 
 ◆源泉徴収票とは?
 源泉徴収票は毎年、年末調整後に
 勤務先から発行されます。
 A ― 税込年収
 B ― 控除額の合計
   (基礎・扶養・保険控除など)
 C ― その年に納めた所得税額
  
  


 ◆住民税決定通知書とは?
 簡単にいうと所得証明です。
 所得額、控除額、住民税額など
 が記載された公的な証明です。
源泉徴収票
 
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購入価格以外に必要なお金
税金、登記手数料、火災保険、住宅ローン保証料、仲介手数料などひっくるめて諸費用といいます。
新築の場合は購入価格の3〜5%、中古の場合は5〜10%ぐらいかかります。住宅ローンの借入先、借入額、返済期間によっても諸費用は変わってきます。新築のほうが安い理由は、税金などに軽減措置(条件あり)があるからです。

     
一般的な諸費用 民間 フラット  支払先・支払方法 
 融資手数料 借入先
 保証料 不要 借入先
 団体信用生命保険料 利息に含む 借入先
 収入印紙
 (金銭消費貸借契約書・売買契約書など)
契約書に貼付の上、消印
 火災保険料 損害保険会社
 地震保険料 任意 任意 損害保険会社
 登記費用(司法書士報酬+登録免許税) 報酬は司法書士、登録免許税は国
 建物表示登記費用 新築のみ要 新築のみ要 土地家屋調査士など
 固定資産税・都市計画税 売主または市町村役場
 仲介手数料 不動産仲介会社(仲介部兼の場合)

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